용인지역 아파트 가격 변동 추이 100421

용인 집값 하락 언제까지 갈까

매경이코노미 | 입력 2010.04.17 11:49  / 출처 및 원문보기

 

 

'버블세븐'의 대표주자인 용인 부동산 침체가 심각하다. 지난해 말부터 하락세를 지속하는 가운데 미분양 물량도 줄지 않는다. 지난해 2월 양도세 감면 혜택 발표 이후 수도권 대부분 지역의 미분양 물량이 감소했지만 용인은 오히려 늘어났다.

지난해 1월부터 올 1월까지 신규 분양된 3999가구 중 71%(2854가구)가 미분양으로 남아 있다.

↑ 버블세븐 지역 중에서도 집값 하락폭이 큰 용인 아파트단지 모습.

용인 집값이 수원·화성 등 비교 열위 지역보다 더 내려간 것은 총부채상환비율(DTI) 규제로 수요의 싹이 잘려나간 상태에서 주변 공급이 과다하기 때문이다. 2007년부터 판교신도시 개발이 본격화되면서 2년 연속 1만가구 이상 신규 물량이 쏟아졌던 용인지역에 올해도 1만3000가구 이상이 신규로 공급될 전망이다.

분양가상한제 폐지가 국회 법안 상정에서 표류하면서 건설업계들이 미뤄왔던 분양물량을 쏟아 붓고 있기 때문이다.

사실상 '아파트는 부동산이 아니다'라는 얘기가 있다. 공급을 늘릴 수 없는 토지와 달리 확대생산이 가능한 일종의 상품이기 때문이다.

그렇다고 적기에 무한공급이 가능한 일반 공산품도 아니다. 옆으로 늘리거나 위로 올리는 데 한계가 있고 제조기간도 길기 때문이다.

용인 주택시장이 몸살을 앓는 이유도 '수직선의 토지공급곡선'에 대비되는 아파트 공급곡선에서 찾아야 한다. 수요량을 초과하는 무차별적인 주변 공급량이 용인 아파트 공급곡선을 거의 수평선으로 만들고 있기 때문이다.

신봉·성복·상현동 중대형아파트 하락세 이어질 듯

용인 서북부지역(수지·기흥구)은 강남 잡기를 목표로 순식간에 융단폭격으로 퍼부어진 공급지역의 한 가운데 놓여 있다. 판교·광교·신봉·성복 등 강남을 대체할 곳으로 지목된 지역은 모두 이곳과 연결돼 있다.

게다가 평형 이동을 위해 북으로는 판교, 남으로는 광교 혹은 도심 근접형 자연친화적인 마을로 가까이 가기 위해 동천 래미안과 신봉, 성복지구로 갈아타려는 분양계약자들마저 입주 전에 1가구 2주택을 피하거나 새 아파트 잔금을 마련하기 위해 급급매장터에 들어와 용인 아파트시장은 초토화 지경에 이르게 됐다. 거래가 이뤄지지 않을 것이라는 사실을 알면서도 현금화나 '1가구 털어내기' 말고는 다른 방법이 없기 때문이다.

실수요자마저 주택가격 전부를 현금으로 확보하고 있지 않아도 되는 관주도형 보금자리주택이나 장기전세주택 등으로 관심을 돌렸다.

그나마 가뭄에 콩 나듯 급매물을 찾는 사람들도 금융규제로 인해 먼저 집값의 대부분을 현금으로 확보해야 안심하고 계약할 수 있기 때문에 거래활동에 뛰어들지 못한 것도 한 이유다.

먼저 대출을 일으켜 이사 들어갈 집을 사고 나중에 전세금 뺀 돈이나 주식, 부동산 등을 팔아서 융자금을 갚는 우리의 거래관행을 뛰어넘을 방법이나 제도가 없는 탓도 크다.

다만 지역의 역전현상은 오래가지 않는다. 지역흐름은 물과 같아서 역류하지 못하기 때문이다.

게다가 행정적, 정치적 요인을 빼고 보면 저금리, 풍부한 유동성이라는 '유리한 경제적 요인'은 뒤집어진 지역의 서열을 그대로 두지 않을 것이다. 이런 와중에도 용인지역에 집을 탐색 중인 실수요자는 더 나은 주거 및 교육환경을 찾아 나선 경기 남부권의 어린 자녀를 둔 부부이거나, 소나무향 가득한 광교산 자락에서 저렴한 생활비로 노후를 보내고 싶어 하는 강남권의 은퇴자들이다.

이곳의 주요 지역흐름은 미금역을 시발로 미금역-죽전, 동백-동동탄으로 이어지는 용인 남축과, 미금역-동천-풍덕천-신봉·성복-광교-흥덕·영통으로 이어지는 용인 서축으로 갈린다.

이들은 현재의 소지역거점을 기준으로 미금역-죽전, 보정-동탄, 미금역-신봉, 성복-영통으로 압축되며 정상적인 지역흐름 하에서 죽전·보정은 동탄보다 우세하고 신봉·성복은 영통보다 우위에 서야 맞다.

물론 거대한 사회간접자본이 투하되면 흐름이 바뀔 수는 있다. GTX가 죽전을 건너뛰어 동탄-삼성역으로 들어선다면 죽전보다 동탄이 우위에 서고, 신분당선이 신봉·성복을 건너뛰어 정자역-광교로 단축된다면 광교지역이 신봉·성복을 뛰어넘을 것이기 때문이다.

지역 하극상의 끝은 쉽게 눈에 띈다. 우위의 아파트가 열위의 아파트보다 더 싸게 거래될 때가 그때이기 때문이다. 현재는 워낙 거래량이 없어 바닥을 확인하기 쉽지 않지만 급급매 가격 수준이 원가나 주변 분양가에 훨씬 못 미치는 수준에 머물면서 비교 열위에 있는 지역의 정상 가격보다 낮은 수준에라도 매도 의향이 있는 물건들이 거래가 이뤄지기 시작했을 때가 원상회복의 시작을 알리는 신호다.

잇따른 보금자리주택 공급 역시 용인 집값의 변수다. 도시연담화와 기존 주택시장 질서 파괴에 대한 우려가 늘고 있는 시점에서 보금자리주택의 공급량이 줄어들지 모른다. 친환경 녹색도시와 자족기능을 갖춘 첨단산업도시가 가미돼 원가 상승압력이 높아질 대규모 보금자리주택은 정부에 의한 로또주택 공급의 한계점을 드리울 것이다. 게다가 아파트가격 하락과는 반대로 정부의 그린벨트 개발정책에 그린벨트 농지가격이 꾸준히 올라 거세진 보상가 상승압력 또한 보금자리주택의 분양가를 반값으로 만드는 데 걸림돌이 되고 있다.

한계에 다다른 보금자리주택은 결국 공공주택기능에 충실하게 만들고 투기마인드가 없는 진짜 서민들에게 꼭 필요한 방 2개, 화장실 1개의 전용면적 기준 40~50㎡대 소형주택을 중심으로 아파트형공장 등 직장을 만들어주는 산업시설과 함께 들어설 가능성이 높다.

규모가 작은 고등동·세곡동·우면동 보금자리주택들은 도시 간 연담화 우려에도 불구하고 계획대로 들어설 것이고 무차별적 보금자리에 휘청거릴 송도·청라·검단·영종·남양주·김포·세교·청북 등에서 동시 다발적으로 행해지거나 행해질 대량공급지역 물량은 줄어들 수밖에 없다.

중소형평형, 신분당선 개통효과 기대

용인 중대형 중심인 신봉·성복·상현동의 중대형아파트는 다른 변수가 생긴다 해도 그 양이 너무 많아서 앞으로도 상당기간 맥을 못 추게 될 것이다. 전세가격에서 벌어진 중소형이 중대형을 앞지른 역전현상이 매매가격까지 옮겨 붙지 말라는 법은 없지만, 평당 단가로 계산하는 가격관행은 확실히 사라지게 될 것이다. 그 결과 상대적으로 희소하면서도 민간 중형아파트와 보금자리주택의 무차별 공급에서 살짝 비켜서 있는 전용면적 기준 60~85㎡형 중소형 대표아파트는 조만간 수요초과 상태로 반전될 가능성이 높다.

용인 집값을 예측하려면 교통여건도 살펴봐야 한다. 용인을 지나는 철도가 어떤 영향을 끼칠지 관찰할 필요성이 높아지고 있다.

호황기에는 대형 평수가 중심이 돼 교통보다 주거 쾌적성과 사회적 환경을 중시 여기지만 불황기에는 교통의 편리성이 최고 선택기준이 되기 때문이다.

이 중 가장 큰 영향을 끼칠 것은 2013년 개통 예정인 신분당선이다. 최단거리로 수지-정자-판교-양재-강남역-신사역-한남-용산을 이을 것으로 보이기 때문이다. 역 위치가 확정된 것은 아니지만 지세나 노선의 굴곡 등으로 봤을 때 동천 KT, 수지구청, 성복 대우푸르지오 주변 등이 역세권으로 부상할 가능성이 높다.

분당선 연장 노선은 죽전역-보정역-구갈-상갈-영통-수원역 등으로 꺾어지면서 신분당선에 비해 서울이나 수원 접근성이 떨어질 것으로 보인다. 그러나 보정역 이전 예정지인 포스홈타운이나 신갈역 주변 새천년주공그린빌, 새릉골풍림, 도현현대아파트는 불편했던 교통이 개선되는 효과가 있어 관찰할 필요가 높다. 동동탄에서 시작될 것으로 보이는 GTX는 아직 역 위치를 점칠 수 없고 용인 경전철은 굴곡노선이 길어 크게 기대할 것은 없어 보인다.

[박병호 한국리츠에셋 이사 coreits@naver.com]

[본 기사는 매경이코노미 제1552호(10.04.21일자) 기사입니다]