[스크랩] [심층분석] 임대차보호법이 거꾸로 영세상인 울린다

상가임대차보호 5년' 지나자 꼼짝달싹 못할 지경

'같은 건물 5년임대' 넘자 한꺼번에 대폭 올려

보증금 비싼 수도권에선 보호대상 안돼 '역차별'

대구 수성구에서 129㎡(39평)짜리 음식점을 운영하는 석모(45)씨는 장사가 안돼 지난해 초 식당문을 닫기로 결심했다. 식당 건물 주인에게 "새 임차인을 구해놓았으니 나가겠다"고 통보했다. 그러나 건물 주인은 석씨의 말을 들어주지 않았다.

만일 건물 주인이 석씨를 내보내면 당초 계산했던 임대료 인상계획에 차질이 생기기 때문이었다. 현행 상가건물임대차보호법(이하 임대차보호법)에 따르면 영세 자영업자가 최대 5년간 상가를 빌릴 수 있도록 임대기간을 보장하고 있다. 또 매년 임대료 인상폭이 9%를 넘지 못하게 제한했다. 그러나 이 법의 가장 큰 맹점은 5년이 지나면 임대료 상한선 보호를 받을 수 없다는 점이다.

이 점을 이용해 건물주인은 석씨의 임대기간이 5년이 지나자마자 임대료를 한꺼번에 30%나 올릴 작정이었다. 그런데 석씨가 가게에서 나가겠다고 하자 "새로운 임차인에게서 (5000만원이 넘는) 권리금을 못받게 하겠다"고 '협박'한 것이다.

석씨는 주인과 실랑이 끝에 결국 식당을 그냥 운영하기로 했다. 하지만 작년 10월 5년 기한이 끝나 재계약 시점이 되자 건물주인은 월 70만원 하던 임대료를 90만원으로 30%나 올려버렸다. 석씨는 "장사가 안돼 매달 300만원씩 적자가 나고, 권리금은 5년전보다 1500만원이나 떨어졌는데 임대료는 두 배 이상 뛰었다"며 "이 일로 집사람과도 사이가 나빠져 집안이 풍비박산 났다"고 말했다.

영세 상인들을 보호한다는 명분으로 2002년에 도입된 임대차보호법이 오히려 영세 자영업자들을 울리고 있다. 불황 때문에 매출과 상가 권리금도 떨어지고 있는 상황에서 임대차 보호법의 맹점을 교묘히 이용하는 일부 건물주 때문에 임대인들의 부담이 커지고 있다.

◆임대료 상한선까지 인상

43㎡(13평) 남짓 규모의 김치찌개 음식점을 운영하는 김모(65·대구 수성구)씨는 오는 9월이 두렵다. 가게는 올해 적자로 돌아섰고 월 45만원 임대료도 석 달째 밀려있는데, 가게 주인은 9월 재계약시점이 될 때 임대료를 9% 올려달라고 했기 때문이다.

임대차보호법은 임대인의 과도한 임대료 인상을 억제하기 위해 인상률 상한선을 9%로 정해놓았다. 하지만, 일부 건물주들은 마치 9% 상한선이 정부가 허용한 인상률인 것처럼 악용해 매년 상한선까지 임대료를 올려받는 관행을 만들었다. 일부 건물주는 최장 5년간의 임대가 끝나는 시점에 그동안 못 올렸던 임대료를 한꺼번에 대폭 올리는 수법도 쓰고 있다.

음식점중앙회 관계자는 "임대인들이 임대료 인상 상한선을 최대한 활용하면서 오히려 임차인들이 불리한 처지에 놓여 있다"며 "물가나 부동산가격 등과 연계되는 임대료 연동제 도입이 필요하다"고 말했다.

◆임대차보호법, 수도권선 유명무실

서울 대치동에서 2007년부터 한식당을 운영해온 서모씨는 작년말 2년짜리 계약 기간이 끝났다. 그런데 상가 주인이 임대료를 50%나 올려달라고 요구하는 바람에 수억원 규모의 권리금도 하나도 못 챙긴 채 가게를 접었다. 임대기간 5년이 지나지 않았는데도 상가주인이 상한선(9%)을 훨씬 넘는 50%의 인상을 요구한 것은 서씨 가게가 임대차보호법 적용 대상이 아니기 때문이다. 임대차보호법은 서울의 경우 환산보증금액(월세에 100을 곱한 금액에 전세보증금을 합친 것) 2억6000만원 이하, 인천·경기 14개시 등 수도권 과밀억제권역은 2억1000만원 이하인 경우에만 적용된다. 따라서 서울 지역에서 50~66㎡(15~20평) 크기의 상가들은 대개 이 기준을 훌쩍 뛰어넘어 법의 보호를 받지 못한다. 예컨대, 보증금 1억원에 170만원을 월세로 낼 경우 환산보증금액이 2억7000만원(1억원+170만원×100)으로 법 적용 대상에서 제외된다. 법무법인 '한반도' 이원희 변호사는 "환산보증금 기준이 너무 낮아 수도권 지역 상가 대부분이 임대차보호법을 적용받지 못하고 있다"며 "법이 유명무실해진 상태"라고 말했다.

◆건물주들, "법적으로 문제없다"

건물 주인들은 법적으로 어떤 문제도 없다는 입장이다. 경기도 군포시에서 상가 임대업을 하고 있는 정모(68)씨는 "비싼 돈주고 건물 사서 세(貰)받아 생활하는 입장에서는 집값은 떨어지고 대출금리가 올라가는 상황에서 임대료를 올리는 건 당연한 일"이라고 말했다.

상가건물임대차보호법

중·소상인을 보호하기 위한 목적으로 2002년 11월 도입됐다. 영세상인들이 원할 경우 상가나 건물을 최대 5년까지 계속 빌릴 수 있게 법적으로 보장하고, 임대료를 매년 9%까지만 인상할 수 있도록 제한했다. 그러나 같은 건물 임대기간이 5년이 넘으면 임대료 제한선이 사라져 건물 주인들이 임대료를 대폭 올리는 현상이 나타나고 있다. 

 

출처 : 내안의 부자를 깨워라

글쓴이 : 비너스 원글보기

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